Les obligations de l'acheteur

Suite à la signature du compromis de vente, vous êtes tenu de respecter en tant qu’acheteur certaines obligations.

La prise de possession

La prise de possession des lieux signifie généralement la remise des clés à l'acquéreur. Elle a lieu normalement à la date de la signature de l'acte authentique. Dès la date d'entrée en possession des lieux prévue dans le contrat, l'acheteur doit s’acquitter des impôts et taxes concernant le logement. Il n’est pas tenu de régler ni la taxe d’habitation ni la taxe foncière du 1er janvier en cours.

Le paiement du prix

L'acheteur a une obligation essentielle qui consiste à régler évidemment le paiement du prix stipulé dans le contrat. Cette obligation de paiement porte aussi sur les "frais d'acte et autres accessoires à la vente", qui sont à la charge de l'acheteur, selon l'article 1593 du Code civil.

Les parties concernées peuvent envisager une autre répartition de ce genre de frais. Conjointement, l’acheteur et le vendeur sont responsables solidaires des frais et des honoraires engendrés par le notaire aussi bien que les impôts et taxes associés à la vente.

Comme précisé plus haut, l'acheteur n'est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation qui restent à la charge du propriétaire et de l'occupant au 1er janvier de l'année en cours. Suivant la date d'acquisition, les contrats prévoient fréquemment une répartition prorata temporis de ces taxes. L'acheteur ne paiera pas d’intérêt de retard pour la période écoulée entre la date de la vente et le paiement du prix, si ce n’est dans les trois cas stipulés par l'article 1652 du Code civil :

• lorsque ces intérêts ont été prévus dans le contrat,
• lorsque le bien produit des revenus,
• lorsque l'acheteur a été sommé de payer.

Dans ce dernier cas, l'intérêt ne court que depuis la sommation.

Si le vendeur n'a pas rempli ses obligations, l'acheteur peut faire valoir la notion "d'exception d'inexécution" pour suspendre une partie seulement ou toute la transaction.

Les modalités de paiement

L’obligation de s’acquitter du prix de la transaction revient évidemment à l’acheteur, mais peut aussi être transférée à un sous-acquéreur, avec l'accord du vendeur. Si l'acheteur décède avant le règlement du prix, l'obligation est également transmise à ses héritiers. Normalement, le paiement du prix s'effectue en présence du notaire. En effet, les éventuels créanciers du vendeur peuvent bénéficier de sûretés réelles sur le bien (hypothèque, etc.). Dans ce cas, le notaire est tenu de les payer par prélèvement sur le produit de la vente, avant de verser le solde au vendeur.

L'acheteur se doit de régler le prix "au jour et au lieu réglés par la vente (art. 1650 du Code civil). Il en revient ainsi aux parties de fixer les modalités de paiement lors de la signature de l'avant-contrat. Sinon, l'article 1651 stipule que le paiement s'effectue "au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance", lors de la remise des clefs.

Le vendeur dispose de plusieurs recours en cas de non paiement de la par de l’acheteur. En fait, deux recours diamétralement opposés s’offrent à lui. Il s’agit de l’exécution forcée ou bien de l’annulation de la vente.

L'exécution forcée

Le vendeur peut employer tous les outils des créanciers pour contraindre l'acheteur à remplir ses obligations financières. L'article 1612 du Code civil : "le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paie pas le prix" permet aussi au vendeur d’exercer son droit de rétention sur le bien.

L'annulation de la vente

L'article 1654 du Code civil : "si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente" octroie au vendeur la possibilité de mener une action en résolution de la vente. Cette action n’est pas réalisable dans le cas d’une vente aux enchères, on remet alors le bien en adjudication, par contre elle est possible en cas de paiement partiel. Le juge peut alors considérer qu'un impayé de faible montant ne justifie pas l'annulation de la vente. Tant que la procédure judiciaire et que le jugement ne sont pas terminés, l’acheteur peut régler la dette et peut être de la même façon empêcher la résolution. Le juge n’est pas obligé d’accepter ce paiement s’il le considère trop tardif, par contre il peut tout aussi bien accorder des délais de paiement.


Les obligations du vendeur

Transfert de propriété
L’article 1583 du Code civil stipule que la vente est réputée conclue dès qu’accord est atteint entre l'acheteur et le vendeur et qu’ils ont "convenu de la chose et du prix". Généralement, le transfert de propriété s'effectue avant que le bien soit "livré" à l'acheteur et qu’il en ait payé le prix. Le transfert de propriété n'est opposable aux tiers qu'après publication de l'acte de vente au Bureau des hypothèques. Concernant le transfert des risques, il se réalise en même temps que celui de la propriété (art. 1138). Lorsqu’un dommage affecte le bien vendu entre la conclusion du contrat et la remise des clefs, il en incombe normalement à l'acheteur. Le bien doit être conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis.

Obligation d'information

Le vendeur doit communiquer à l’acheteur toutes les informations dont il dispose avant de conclure la vente. Elles renseignent sur la situation de l’immeuble, d’éventuelles procédures en cours, l’existence d’un bail ou de servitudes, etc. Sinon, l’acheteur peut se pourvoir en justice et demander des dommages et intérêts, et même requérir l’annulation de la vente. Il a aussi bien sûr l’obligation de fournir les diagnostics immobiliers.

Obligation de délivrance

La livraison

L’obligation principale du vendeur est de transférer la propriété du bien immobilier par sa livraison à l’acheteur, permettant ainsi à l'acheteur de prendre possession des lieux, ou de percevoir les loyers s'il s'agit d'un bien loué. Cette livraison concerne aussi bien le logement que tous ses "accessoires", qui sont indispensables à son utilisation (titres de propriété, certificats divers, etc.). Si le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrance, l'acheteur peut demander en justice l'annulation de la vente ou son exécution forcée. L'acheteur a la possibilité de demander en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice.

Si le vendeur constate que l’acheteur est proche de la cessation de paiement, il peut repousser la livraison du bien. Le vendeur peut aussi invoquer un cas de force majeure qui peut suspendre ou annuler son obligation de délivrance.

La conformité

Lors de la livraison, le bien doit être conforme aux spécifications du contrat. L’article 1614 du Code civil stipule que le bien doit être livré dans l'état où il se trouve lors de la vente. Donc, entre le moment de la signature et celui de la remise des clés, le vendeur a l’obligation de conserver son bien dans l’état, donc de le surveiller. Depuis la Loi Carrez, les contrats portant sur des lots de copropriété doivent mentionner la surface exacte. Quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix au prorata dans l'année qui suit.

Obligation de garantie

Des obligations particulières à la charge du vendeur servent à protéger les intérêts ou la santé de l’acquéreur.

• la loi Carrez qui impose d'indiquer dans la promesse et le contrat de vente la superficie exacte du lot de copropriété dont disposera l'acquéreur
• la présence des termites et les insectes xylophages
• la présence de plomb dans les peintures, dans les immeubles construits avant 1948
• la présence d'amiante, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivrée avant le 1er juillet 1997.
• le diagnostic pour les installations de gaz naturel réalisé depuis plus de quinze ans, un diagnostic sur l'état des risques naturels et technologiques, un diagnostic de performance énergétique, un état de l'installation électrique intérieure si elle date de plus de quinze ans.

L'absence de ces certificats n'entraîne pas la nullité de la vente. Mais si l'acquéreur découvre par la suite la présence de termites, plomb ou amiante, il peut demander une réduction de prix, voire même l'annulation de la vente.

Garantie contre l'éviction

La garantie d’éviction permet d’assurer ? l’acquéreur la jouissance paisible du bien acheté, que ni le vendeur, ni les tiers ne doivent troubler. Le vendeur doit notamment révéler ? l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par le bien vendu comme un droit de passage ou un droit de puisage. Le vendeur est responsable des éventuelles contestations émises par des tiers à l'encontre des droits de l'acquéreur. Cette responsabilité ne peut être mise en cause qu'à deux conditions. Lors de la vente, le vendeur, basé sur sa bonne foi, ne devait pas être au courant d’un éventuel litige, ou alors le litige doit être causé par une faute du vendeur et non par un événement extérieur.

Garantie contre les vices cachés

Le vendeur du bien immobilier est tenu envers l'acheteur d'une garantie légale impérative, celle des vices cachés. L'article 1641 du Code civil stipule qu’un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l'acheteur n'aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé. Le vice caché doit affecter la structure ou la nature même de l'immeuble et ne doit pas se limiter à un quelconque défaut d'agrément. L’application de la garantie pour vice cachés requiert deux conditions. L'acheteur ne devait connaitre le défaut au moment de la vente et le vice doit être antérieur à la vente.

L'acheteur qui découvre un vice caché dispose de deux possibilités. Il peut, soit garder le logement et engager une action dite "estimatoire" en exigeant une restitution partielle du prix, soit rendre le logement et engager une action dite "rédhibitoire" qui entraîne l'annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix majoré des frais. Si le vendeur est de mauvaise foi, l’acheteur peut demander des dommages et intérêts. Il devra engager cette action assez rapidement après avoir investi les lieux pendant une période allant généralement de six mois à un an.