La première étape consiste à choisir et acheter un terrain. Elle est cruciale car elle conditionne le succès de la démarche. Les critères de choix sont multiples et doivent être étudiés avec autant de soin que pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison. Vous allez pouvoir configurer votre maison ainsi que son architecture avec la nature du terrain et les informations administratives relatives. Il en va de même que pour un logement, l'orientation et l'exposition ont autant d’importance. Concernant le sol et le sous-sol, vous devez en découvrir la nature exacte pour ne pas vous retrouver dans une situation inextricable. Même si le coût est onéreux, n’hésitez pas à en confier l’étude à un spécialiste.

Deux types de terrains s’offrent à vous lors d’un achat, le terrain en lotissement qui possède des garanties concernant la constructibilité et la viabilité comme le raccordement aux réseaux d’eau d’électricité ou de gaz. Par contre, vous devrez respecter certaines normes sur l’architecture et l’environnement de la maison. Vous pouvez aussi choisir un terrain isolé qui vous laisse une plus grande marche de manœuvre mais qui comporte des risques quand à la nature des sols ou de l’environnement.

Vous devez vous procurer auprès de la mairie un certificat d’urbanisme qui confirmera que le terrain est constructible, attestera des normes architecturales et précisera les règles de densité de construction par rapport à la surface ainsi que les contraintes d'aménagement des abords. Le POS (plan d’occupation des sols) doit aussi être consulté pour vous renseigner sur les règles de construction en vigueur localement. Procurez-vous le cahier des charges si vous désirez acheter un terrain de lotissement ainsi que l’arrêté de lotir détaillant des travaux ou autres aménagement à venir. Afin d’établir la surface exacte de votre terrain, nous vous conseillons de faire effectuer un bornage par un géomètre-expert qui établira en les limites réelles.

Lorsque vous achetez un terrain, vous suivez les mêmes procédures que lors de l’acquisition d’un bien immobilier allant de la signature du compromis de vente à celle de l’acte authentique. Vous voilà propriétaire d’un terrain.

Avant d’entamer les travaux vous devez obtenir un permis de construire qui va permettre de vérifier si le projet est bien conforme aux dispositions législatives et réglementaires. Cela touche tous types de constructions. Les travaux de reconstruction à l'identique requièrent aussi un permis. Sauf s'il s'agit de travaux de réfection, comme dans le cas d’un sinistre. Vous devez faire la demande de votre permis de construire à la mairie. Le dossier comprend un formulaire administratif, une copie du cadastre, un plan masse et le plan des façades. Il vous faudra attendre deux mois après la réception du dossier complet pour les maisons individuelles. Le permis devra être affiché à la mairie dans les huit jours qui suivent la décision ou la non-opposition, pour une durée de deux mois et visible publiquement. En cas de refus, le demandeur peut engager un débat avec le service compétent afin d'apporter des modifications au projet initial, il peut aussi déposer un recours gracieux auprès du Préfet ou enfin déposer un recours pour excès de pouvoir auprès du tribunal administratif.

Vous disposez maintenant de plusieurs solutions pour faire construire votre maison. Soit le constructeur va fournir le plan soit vous le livrerez vous-même.

Vous livrez le plan, vous vous adressez à une entreprise qui va effectuer le gros œuvre (fondations et murs), la mise hors d'eau (toiture et étanchéité) et hors d'air (portes extérieures et vitres), les autres travaux éventuels étant réalisés sous votre responsabilité dans le cadre de contrats d'entreprise lot par lot. Ce type de contrat sans plan est assujetti à des règles identiques que celles d’un contrat avec plan, y compris en matière de garantie de livraison. Par contre, vous pouvez signer le contrat sans même être titulaire d'une promesse de vente du terrain. Le constructeur n'a pas besoin de deviser les travaux qu'il ne réalise pas lui-même. Les parties sont libres de définir l'échelonnement des paiements et les modalités de révision du prix, la seule contrainte légale étant le solde de 5% réservé jusqu'à la réception.

Vous devez choisir précautionneusement les entreprises prestataires, afin d’éviter les mauvaises surprises comme la non solvabilité ou la qualité des travaux entrepris. S’il survient des problèmes, réagissez le plus rapidement possible. N’hésitez pas à envoyez une mise en demeure par une lettre recommandé pour signaler les jours de retard pris par le chantier. Si le délai de livraison final est dépassé par la faute de l'entrepreneur, vous devez le mettre en demeure de terminer les travaux. S’il dépasse une certaine date, vous avez le droit de demander en justice la résiliation du contrat et des dommages-intérêts. Si le chantier est abandonné, vous pouvez aussi demander l'autorisation de poursuivre les travaux avec une autre entreprise. Si l'entreprise dépose son bilan, vous devez vous adresser rapidement à l'administrateur judiciaire afin de décider de la poursuite ou de l'abandon du chantier.

Selon la loi du 19 décembre 1990, le contrat de construction avec plan inclut tous les détails du projet comme par exemple :

• le plan et la notice descriptive des travaux, ces documents devant mentionner tous les travaux indispensables à l'implantation, à l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison, notamment, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics;
• le prix global de la construction incluant les taxes dues par le constructeur, le coût du plan, de la garantie de livraison et le cas échéant de la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain;
• les conditions de la révision du prix, si elle est prévue;
• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison;
• la justification de la garantie de livraison et des assurances de responsabilité professionnelle et décennale;
• l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux.

Le contrat de construction avec plan offre l’avantage de savoir combien vous allez dépenser pour la construction. Le prix mentionné comprend le coût de la construction, la rémunération du constructeur, les coûts d'élaboration du plan, des études du terrain, des différentes garanties et toutes les taxes. Le prix dû au constructeur est forfaitaire et définitif, donc vous ne devrez payer aucun supplément. Une réglementation existe concernant le prix qui se règle en fonction de l'évolution des travaux. Quand le constructeur bénéficie d'une garantie de remboursement fourni par un établissement financier ou une société d'assurance, il peut vous demander jusqu'à 5% à la signature du contrat et à nouveau 5% au maximum lors de l'obtention du permis de construire. En l'absence d'une garantie de remboursement, le constructeur peut vous demander jusqu'à 3% du prix à la signature du contrat.


Une fois le chantier ouvert, le constructeur peut vous demander au maximum :

• 15 % du prix total à l'ouverture du chantier
• 25 % à l'achèvement des fondations,
• 40 % à l'achèvement des murs,
• 60 % à la mise hors d'eau,
• 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipements, de plomberie, de menuiserie, et de chauffage,
• 5% à la réception des travaux.

La réception des travaux est aussi une étape cruciale. Vous devez réaliser un état des lieux en compagnie du constructeur par le biais d’un procès verbal daté et signé par les deux parties. Tous les défauts de conformité, toutes les malfaçons et tous les désordres apparents doivent être écrit sur le procès verbal. Vous avez huit jours de délai. Pour protéger le consommateur, la loi impose au constructeur la souscription d'une garantie de livraison auprès un établissement financier ou d'une société d'assurance. Cette garantie vise à vous protéger contre les risques de mauvaise exécution des travaux, contre les risques de retard dans le chantier ou encore quand le constructeur dépose son bilan. Dans ce cas, le garant doit mettre en demeure l'administrateur judiciaire désigné par le tribunal de décider, dans un délai d'un mois, la poursuite ou l'abandon du chantier. En cas de non-réponse ou de réponse négative, le garant doit alors désigner un autre constructeur pour terminer le chantier.