L’achat de bien en viager devient une pratique de plus en plus courante. Il consiste à acquérir un bien immobilier en payant une partie de son prix et le reste sous forme de rente jusqu’au décès du vendeur. Cependant, cette technique nécessite un certain nombre de précautions à prendre par l’acheteur pour réussir son achat. À ce titre, cet article vous présente les précautions à prendre pour acheter un bien en viager en toute sécurité.

Choisir entre le viager libre ou occupé

Il est fondamental de distinguer le viager occupé du viager libre pour l’achat d’un bien en viager. Dans le cas du viager occupé, cela veut dire que le vendeur occupe toujours le logement. Vous ne pourrez donc pas l’occuper ou l’utiliser. Il vous oblige également à assurer les frais relatifs au crédit immobilier en plus de la rente périodique à verser. Aussi, la taxe foncière sera à votre charge si vous n’avez pas inscrit dans le contrat qu’elle doit être assurée par l’occupant.

En revanche, pour le viager libre, l’acheteur possède à la fois la nue-propriété et l’usufruit ou droit d’utilisation du logement. Néanmoins, il faudra verser une rente plus élevée que dans le cadre du viager occupé pour jouir totalement du logement. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles le viager occupé est plus utilisé par la majorité des acheteurs. Pour toute autre inquiétude, rapprochez-vous de la société Envisager afin de mieux réaliser votre projet d’achat en viager.

Évaluer le bien immobilier à son juste prix

L’achat d’un bien en viager nécessite une bonne estimation du logement qui fera l’objet de la transaction. C’est en fonction du prix de vente du logement que seront calculés le montant du bouquet et la rente viagère qui sera versée périodiquement au vendeur jusqu’à son décès. Il est alors primordial que les deux parties se mettent d’accord sur le prix de transaction au moment de la signature du contrat de vente.

Par ailleurs, il est déconseillé de sous-évaluer la valeur du logement si le crédirentier désire négocier le bouquet à un montant plus important. En effet, un montant dérisoire du bouquet est susceptible d’éveiller les soupçons de l’administration fiscale. Les héritiers du vendeur pourraient également contester ou annuler la vente qui sera jugée trop basse.

Veiller à l’évolution de la rente viagère

Généralement, le montant de la rente est indexé sur un indice librement déterminé dans le contrat de vente par deux parties. Il est alors important de rester attentif sur le choix de cet indice. En effet, l’indexation ne doit pas avoir pour effet d’accroitre le montant des rentes à un niveau supérieur à la valeur du bien vendu. Pour cela, il est préférable d’indexer ce montant sur l’indice du coût de la vie.

Cependant, certains préfèrent l’indexer sur l’indice sur l’indice de référence des loyers. Si aucune indexation n’a été prévue, il existe une indexation légale ou une indexation de la majoration forfaitaire légale fixée par arrêté ministériel.

Fixer les charges locatives dès le départ

Dans le cadre de l’achat d’un bien en viager, il est important de définir les charges et responsabilités de chacun dans le contrat. Si l’entretien ou la réparation du logement et la taxe d’habitation sont à la charge du crédirentier, le débirentier se charge alors des grosses réparations. Autrement dit, si vous achetez un logement qui nécessite de gros travaux (réfection de toiture, ravalement de façade, etc.), votre compte bancaire pourrait être affecté.

Aussi, faudrait-il noter que vous devez définir votre capacité financière à payer la rente au crédirentier. En effet, l’achat du bien pourrait être annulé si vous vous retrouvez dans l’incapacité de verser régulièrement la rente. Ainsi, une clause résolutoire insérée dans le contrat autorisera le crédirentier à reprendre son bien s’il ne perçoit plus ses rentes.